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Transmission et Gestion de Patrimoine

Vendredi 23 Mars 2012

CESSION DE BAIL ET DE FONDS DE COMMERCE

Notre compétence est certaine dans ce domaine. Le cédant est assuré de la transmission de son activité. Nous assurons les formalités de publicité et réglons les oppositions des créanciers.

Le cessionnaire étant solidaire avec le cédant du passif fiscal restant dû par ce dernier, le prix reste séquestré jusqu'à l'apurement total de la dette.

En fonction de l'activité poursuivie, des obligations légales doivent être respectées, notamment en cas de cession d'un établissement titulaire d'une licence IV ou d'un salon de coiffure.

La reprise du personnel salarié fait aussi l'objet de dispositions particulières dans le code du travail et qui sont d'ordre public.

Une autre garantie de l'acte notarié : la copie remise au bailleur a force exécutoire pour recouvrir les loyers.

REDACTION DE BAIL

Le bail commercial est soumis à des règles inscrites dans le code de commerce, parmi elles, certaines sont d'ordre public. Elles concernent le droit au renouvellement du bail par le locataire, le loyer, la durée du bail et la destination du bail.

En-dehors, la liberté contractuelle est de mise, les co-contractants peuvent donc aménager le bail en adoptant des clauses particulières. Ils peuvent également conclure un bail "dérogatoire" d'une durée de deux ans.

Depuis le 14 juillet 2010, un diagnostic de performance énergétique et un état des risques naturels et technologiques sont obligatoirement annexés à l'acte de bail.

Le bail professionnel n'est pas soumis à un formalisme particulier, la liberté contractuelle est la règle. A l'inverse, les baux d'habitation, notamment ceux régis par la loi du 06 juillet 1989, sont soumis à des dispositions d'ordre public.

La rédaction d'un bail ou son renouvellement par un notaire est judicieuse pour éviter des clauses inadaptées aux besoins des parties. La délivrance d'une copie authentique apporte la garantie de l'exécution du contrat.

SOCIETE OU ENTREPRISE INDIVIDUELLE

Le statut de l'entrepreneur individuel n'est pas toujours adapté.

Une loi a été adoptée créant l'E.I.R.L. : entreprise individuelle à responsabilité limitée. Il s'agit de distinguer le patrimoine professionnel et personnel afin que les créanciers ne puissent pas saisir ce dernier. L'entrepreneur individuel établit une déclaration du patrimoine servant à son activité professionnelle, qui servira de gage aux créanciers.

La création d'une société est aussi envisageable dans certains cas. De multiples formes de société existent, civile ou commerciale, unipersonnelle ou pluripersonnelle.

Il est nécessaire de déterminer le bilan de société, d'évaluer les apports, de répartir le capital social en attribuant les parts de société.

En cas d'apport d'un bien immobilier, seul le notaire peut publier cet apport au bureau des hypothèques.

En fonction du type d'apport, du type d'imposition choisi pour la société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), la constitution peut être exonérée de droits d'enregistrement, taxés à 5 % autrement.

TVA IMMOBILIERE

La fiscalité a été totalement reformée.

Les professionnels de l'immobilier qui livrent des terrains à bâtir ou des immeubles neufs sont imposés de plein droit à la TVA.

Au delà des cinq ans de son achèvement, le bien n'est pas imposé à la TVA mais aux droits d'enregistrement. Pendant les cinq ans de l'achèvement, le bien reste soumis à la TVA même s'il a fait l'objet de plusieurs reventes.

Le redevable de la TVA est celui qui réalise l'opération, soit le vendeur. Il est possible pour un non assujetti, dans certains cas, d'opter pour une imposition en TVA.

L'acquéreur paye les droits d'enregistrement au taux de 5,09 %.

S'il s'engage à revendre le bien dans les cinq ans de son acquisition, les droits d'enregistrement sont au taux réduit de 0,715 %.

S'il s'engage à construire dans les quatre ans l'immeuble, il s'acquitte d'un droit fixe de 125,00 €.

 FIDUCIE

La fiducie a été instituée par la loi du 19 février 2007 et réformée par celle du 12 mai 2009.

Il s'agit pour une personne (le fiduciant) de transférer la propriété d'un bien ou de droits au profit d'une autre personne, le fiduciaire, qui agit au profit d'un bénéficiaire déterminé.

La fiducie peut être un moyen de gestion, le fiduciaire gère le bien au profit du fiduciant lui-même ou d'un tiers. Dans ce cas, elle est assimilée à une libéralité.

Elle peut également être une sûreté, le fiduciant aliène la propriété d'un bien à son créancier, en garantie d'une dette. Le fiduciant retrouve la propriété de son bien lorsque le prêt est remboursé, à l'inverse, le fiduciaire prend possession du patrimoine affecté si le débiteur est insolvable.

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